近几年来，“虚拟产权式商铺”层出不穷，在10—15年包租、年回报高达8%甚至10%的诱惑下，“虚拟产权式商铺”有了“鼎盛时期”，当不少投资客只顾看好眼前利益的时候，“虚拟产权式商铺”也带来了诸多隐患，给市场提出了诸多问题。那就是10—15年包租后，小业主该怎么办，还有在承租期间，如果大商家经营不善，开发商怎样确保小业主利益，换句话说，如果开发商经营不善，大商家也经营不善，小业主又该怎样保障自己的利益？

　　“虚拟产权式商铺”埋下隐患

　　目前商铺销售分为两种模式：一种是由大商家承租商场，发展商长期包租销售模式，也称“虚拟产权式商铺”；另一种是独立经营店铺，短期返租销售的商铺。而事实上，目前市场的商铺销售主要还是以“虚拟产权式商铺”为主，只不过“虚拟产权式商铺”的销售形式变换了方式，过去可能由开发商同小业主签署的“包租”换成了大商家同小也主签订。

　　专家指出，“虚拟产权式商铺”事实上成了不少发展商资金回笼的工具，这种销售方式，商铺可以卖，酒店套房也可以卖，甚至连公共厕所都可以卖了，反正是包租十年。而真正的问题在于，十年包租期内会不会出问题，十年包租期满后业主怎么办？因此，“虚拟产权式商铺”就像一颗“定时炸弹”，已经为市场埋下了隐患，以10年包租期来说，如果10年包租期内，由于发展商或大商家任何一家经营不善或倒闭，这颗“定时炸弹”极有可能提前引爆。

　　问题在于虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成了货架，有的成了通道，有的成了装饰物。

　　其次，包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。一方面虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？有的商场包租销售，通道划分根本不符合经营的需要，这样的项目即使全部销售出去，将来又如何招商经营？

　　另一方面，超市百货大卖场一般采取统一收银扣点模式，而不是直接向租户收取租金，包租期满后，小业主将来如何向租户收租？大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？投资的价值如何体现？

　　谨防“虚拟产权式商铺”陷阱

　　尽管“虚拟产权式商铺”这一销售模式在深圳、在珠三角、在全国各地正大行其道，但其根本上是一些中小开发商所为，更要引起注意的是，由此产生了回购、免首期、变向涨价向银行套钱的促销手段，其负作用非同一般。而这一销售模式前两年之所以火爆，主要是低门槛、低月供，吸引了并无商铺投资经验的白领阶层，随着长期返租销售的问题日益暴露，市场对此已渐不认同。

　　虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张“空头支票”。

　　因此，建设部早已查处虚拟产权商铺，合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场近期就就被建设部查封，重庆在某包租销售的产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营。

　　商铺在销售之后，必须确保成为良性物业，那么，究竟什么样的商铺可以卖？专家指出，只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场。这种独立式商铺，商场经营按照销售分割的独立铺位经营，从而达到经营铺位与销售铺位分割的一致性。

　　独立式商铺有着诸多优势。首先是产权明晰，使得销售铺位与经营铺位保持一致，业主与经营者洽谈租金十分方便；其次，独立式店铺只需短期返租，发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风险；其三，对于独立式商铺，建设部、银行等相关部门和单位认同度高，而投资市场亦十分看好。

　　“虚拟产权式商铺”已走到尽头

　　“虚拟产权式商铺”普遍采取了长期返租的销售方式，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，然而实际上，只要认真分析投资过程中的来龙去脉，就会发现这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。

　　一些专业人士指出，虚拟产权式商铺是一些发展商“套钱融资”的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，无疑是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者，在不发生发展商和大商家经营倒闭的情况下，小业主在10年左右的包租期可能得到稳定的回报，但是10年内小业主的投资还没有回本，而10年后产权分离商场难以为继。

　　事实上，国家有关部门早已禁止长期包租销售的虚拟产权式商铺、公寓等物业，目前重庆、合肥等地的产权式商铺、公寓已有多个被查处，同时不少银行也对虚拟产权式商铺、公寓不再提供按揭。从种种迹象看，长期包租销售方式的虚拟产权式商铺、公寓已走到了尽头。