今年以来，南京商业地产成交量的火热大家是有目共睹的。

据南京商业荟统计，2017年南京商办市场每月成交都在10万㎡以上。而去年全年月均成交6.7万㎡，且有继续上涨的趋势。

      商铺卖的火热，除了政策所向还在于它比住宅更加客观的收益回报率。

      业内分析，过去十年，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低。而商铺除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。

      从以上这份2011-2017全国商铺价格及同比变化情况表我们可以发现：未来商铺投资无论从长期租赁回报还是从5年租赁后转售预测看，均有较大上升空间。

      如果想投资商铺，第一时间就要想到投资回报率的问题。

如果你买的商铺增值慢、回报率低、投入大于收益，那都算是投资失败不赚钱。

      要想有个好的投资，必须充分考虑到哪些因素，如何衡量其价值？下面针对时下大家关注的一些问题，西贝从3个方面来给大家解读一下。

      4种投资回报率计算方式

      对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，铺博士为大家罗列了以下4种计算方式，仅供参考。

      1、租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价

      案例分析：2008年12月底，周先生买下了XX楼盘一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元。

      目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？

      现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

点评：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

      不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

      2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

      案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

      套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

    点评：该计算方法的优点是考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

      3、内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

      上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

      点评：优点是内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。

      内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

      不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4、简易国际评估法

      计算公式：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

      这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

      以上四种算法可以综合使用，多方面分析对商铺做一个全面的评估。投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？

商铺投资回报率多少才合理？

      人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。

      随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺投资回报到底达多少才是合算的呢？

      目前商铺年回报率主要是5%-8%之间，这几年的零售受电商冲击并不是太好做，可能会更低，所以，如果我们买商铺卖家表示回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该非常小心谨慎，诱惑越大，风险越高。

      当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。

上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

      第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出。像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。

      第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等。

      在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

划重点：解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。

      但据铺博士了解，目前南京在售的商铺回报率能够上6%的就已经很不错了。

      投资过程中以下6点必须注意！

1、摈弃不合手续的投资型商铺

    自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定：

      房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

      本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

2、五证是否俱全，土地使用年限还剩多久

      买商铺与买房子一样，要看看该项目的五证是否俱全，是否合法有效。

      特别需要注意的是，看看该项目的土地证，了解其土地使用年限，这一点也和投资回报有很大关系。

3、项目是否存在债权债务等隐患

      问一问周边的朋友，该项目是新建项目还是烂尾重新装修后新包装的项目。

     如果是后者，需要仔细了解该项目的债权债务清楚没有，土地手续清楚没有，经营不好的根本原因解决了没有？

4、项目经营团队以何种形式进驻

      就商业地产投资而言，开发商没有经营者重要，经营者没有商户的支持重要。

      对于开发商声称的经营团队，应了解是以何种形式进驻的，有些项目会打着很知名的经营团队进驻，但是实际上可能只是作为顾问来看过一次而已。

5、自己调查项目周边真实租金水平

      在最求高回报的良好预期时，分析一下该项目所处地段的租金市场行情，最好自己实地走一走问一问，不要在售楼处听置业顾问的一面之词。

      多了解几个朋友和当地的商户，你就可以有一个大致的判断，开发商承诺的回报是否合理，如果不合理，就蕴藏着极大的风险。

6、开发商的资质非常重要

   就商业地产投资而言，开发商的实力和信誉是每一个投资人应该认真考察的，最好选择知名开发商开发的品牌物业。

小的开发商骗了钱可以一走了之，但是品牌开发商却必须为自己开发的物业负责；另一方面，因为有比较严格的管理流程，品牌开发商开发的物业出现质量问题、手续问题的可能性被大大降低。